در ادامه، ماده هفت آیین نامه بیان میکند:«مراجع درخواست‌کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی، باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده، دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین است، با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب (در صورت وجود نقشه هوایی) تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال کنند.
در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت، در مواردی که رأساً قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورتمجلس معاینه محل متضمن مشخصات پلاک ثبتی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکین که با حضور و امضای نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم کنند.»
دبیرخانه کمیسیون، پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد؛ زیرا طرح پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده (۱۲) صادر نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رأی کمیسیون ماده (۱۲) مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عند الاقتضا بازدید اعضا از محل خواهد کرد، اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و درصورت لزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهند کرد.
کمیسیون یک نسخه نقشه امضا شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال می‌کند. نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی می‌شود.
نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده، برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد، ضروری نیست. این موضوع از قسمت انتهایی ماده ۷ آیین نامه به خوبی بر میآید. درضمن از این ماده مشخص می شود که پس از اجرای این قانون مراجعی که نیازمند داشتن زمین جهت اداره امور یا اجرای طرحهای خود هستند، بایستی درخواست خود را به وزارت مسکن وشهرسازی ارسال نمایند و از اقدام مستقیم خودداری کنند.

( اینجا فقط تکه ای از متن پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

تصمیمات در برگ‌های مخصوص که حاوی مشخصات زمین مورد نظر و مستندات و توجیه رأی و محل امضا اعضای کمیسیون و تاریخ صدور و ابلاغ رأی است، درج می‌شود.
«آرای صادرشده، باید عاری از هر گونه قلم‌خوردگی و لاک‌گرفتگی باشند. مشخصات دقیق پلاک اعم از مالک، شماره پلاک و مساحت و… آن در نظریه قید شود، رأی صادرشده می‌بایست مستدل و متکی به مدارک و شواهد، صادر شود و مقدمه رأی با نتیجه آن مغایرت و تضادی نداشته باشد. تعیین نوع دایر به صورت باغ، مزروعی آبی و یا مزروعی دیم، مزروعی مشتمل بر تعدادی درخت، ساختمان و کارگاه و امثال آن ضروری است و پس از صدور نظریه پرونده مستقیماً به دبیرخانه کمیسیون ارجاع می‌شود، ابلاغ رأی صرفاً پس از بررسی از طریق دبیرخانه کمیسیون صورت می گیرد»^[۳۲]
در مواردی که نیاز به طرح قسمت مشخصی از یک پلاک دارای وضعیت ثبتی مشاع در کمیسیون باشد اولاً می‌بایست قسمت مذکور، مفروزالرعیه بوده و با کروکی امضا شده خود آن مشخص شود و مساحت دقیق نیز روی کروکی پیاده شود. ثانیاً هنگام صدور رأی دو نکته زیر در متن رأی ذکر شود:
الف: نظریه کمیسیون که در مورد قسمتی صادر می‌شود، قابل تسرّی به قسمت‌های دیگر ملک نخواهد بود.
ب: نظریه مذکور صرفاً از جهت تعیین نوع زمین ارائه شده و مدرکی برای تثبیت مالکیت متقاضی در ملک مورد نظر نخواهد بود.
قبل از اینکه موضوع تجدید نظرخواهی از نظریه کمیسیون را بررسی نمائیم نمونهای از نظریه کمیسیون تشخیص جهت اطلاع بیشتر ذکر می گردد.
“در تاریخ ۱/۸/۶۸ از زمینهای فوق مربوط به پروژه ۴۲۴ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واقع در تهران پارس بعمل آمد تعداد زیادی از قطعات تفکیکی ساختمان مسکونی ساخته شده بود و تعدادی هم ساخته نشده بود که طبق نقشه تفکیکی موجود در پرونده شامل قسمتهای خدمات شهری و ذخیره عمران و تعدادی هم مسکونی بود در ضمن زمین مذکور در نقشه ۲۰۰۰/۱ که محدود به حروف ( الف – ب- ج- د) است میباشد. لذا با توجه به محتویات پرونده و مراتب فوق ساختمان موات اعلام می گردد. این رأی قابل اعتراض در دادگاههای صالحه می باشد”.

ه: اعتراض به راًی کمیسیون

در قسمت انتهایی ماده ۱۲ قانون مذکور تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی قابل اعتراض در دادگاه صالحه عنوان گردیده است. در قانون «اراضی شهری» مصوب سال۲۷/۱۲/۱۳۶۰ مهلت ۱۰ روزهای برای اعتراض به تصمیم کمیسیون ماده ۱۲ قانون اراضی شهری در نظر گرفته شده بود. با توجه به این که بعد از گذشت این مهلت دیگر اعتراضی از مالکین سابق پذیرفته نمیشد، مشکلات عدیدهای برای مردم ایجاد گردید که قانونگذار با اقدامی سنجیده مهلت مذکور را حذف کرده و گامی بلند برای احترام به مالکیت خصوصی افراد برداشت. بنابراین با تصویب قانون زمین شهری بدون محدودیت در مهلت افراد ذینفع میتوانستند به نظریه کمیسیون اعتراض نمایند.
البته باتوجه اصل ۴۷ قانون اساسی نیز طبیعی بود که مهلت ۱۰ روزه و یا حتی بیش از آن نیز نمی تواند باعث زوال مالکیت باشد، حتی اگر در راستای اجرای طرح های دولت باشد. همچنین طبق اصول دادرسی این حق را باید به مالک داد تا هر گونه دفاعی را برای حفظ مالکیت خود انجام دهد.

و: تعیین مهلت اعتراض

همانگونه که ذکر گردید، قانونگذار با علم و آگاهی به این موضوع که مالکیت خصوصی باید محترم شمرده شود مهلت ۱۰ روزۀ اعتراض را که در قانون اراضی شهری مشخص شده بود، حذف کرده و در قانون زمین شهری لحاظ ننمود. تا بدین وسیله حقوق مالکین را تا حد امکان رعایت نماید. اما علی رغم پیش بینی قانونگذار، مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ ۳/۱۱/۱۳۷۰ اقدام به تصویب ماده واحدهای نمود که تمام محاسبات قانونگذار رابه هم ریخت. متن ماده واحده مذکور به شرح ذیل می باشد «وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می نماید به مالکین اعلام نماید.
مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین میگردد.
در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور، در روزنامه کثیر الانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند.
در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور، تشخیص قطعی و لازم الاجرا است.”
درحالی که مهمترین تغییر ماده۱۲ قانون زمین شهری حذف مهلت ۱۰روزۀ اعتراض به نظریه وزارت مسکن وشهرسازی بود، این بار مجمع تشخیص مصلحت نظام با اقدامی (دقیقاً) برخلاف نظر قانونگذار، ماده واحدهای وضع میکند که علیرغم تاکید قانونگذار در ماده یک قانون مبنی بر احترام به مالکیت، مالکیت را به راحتی نادیده گرفته و هیچ مرجعی هم به جز مرجع تصویب کننده، قادر به لغو ماده واحده مذکور نخواهد بود.
البته ممکن است گفته شود که مخاطبین این ماده واحده، ادارات دولتی و به ویژه اداره ثبت میباشد نه مالکین. که اگر این نظر پذیرفته شود میتوان تاحدی ماده واحدۀ مذکور را موجه دانست. ولی به هرحال از ظاهر ماده واحده نمیتوان چنین استنباطی را برداشت کرد مگر اینکه به مذاکرات قبل از تصویب ماده واحده مراجعه کرد و فلسفه تصویب آن را جستجوکرد.
البته این نظر که: فارغ از این که مخاطب ماده واحده مذکور چه کسانی می باشند، در هرجا که نظریه کمیسیون به صورت غیابی صادرشود، نظریه مذکور مشابه رای غیابی دادگاهها بوده و قابل اعتراض میباشد.و به یکباره نمیتوان به حکم ضرورت همه اصول را زیر پا گذاشت، می تواند با اصول حقوقی سازگارتر باشد.
ناگفته نماند که در ماده واحدۀ مجمع، اصل بر این است که نظریه باید اعلام شود. ودر صورت عدم دسترسی و یا استنکاف مالک اعلان گردد. بنابراین در صورت اعتراض مالک، سازمان مسکن وشهرسازی باید یکی از دو نکته زیر را اثبات نماید:۱- مالک در دسترس نبوده ۲- مالک در دسترس بوده و از گرفتن نظریه استنکاف نموده است .
ذیلا ًبه نمونه ای ازلایحه اعتراضی سازمان مسکن و شهرسازی اشاره می گردد تا مطالب گفته شده روشنتر گردد.
«…قضات محترم دادگاه تجدیدنظر
… بدواً به استحضار می رساند: پیرو دفاعیات سابق خصوصاً لایحه قدیمی به شماره ۲۹۵۷۴/۹۴۰ مورخ ۷/۹/۱۳۷۹ مضبوط در پرونده و با توجه به مدارک استنادی ضمیمه تقدیمی آن دائر به ابلاغ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اساساً دعوی تجدید نظر خواه به لحاظ انقضاء مهلت اعتراض قابلیت استماع نداشته و به جهت قطعیت رأی کمیسیون ماده ۱۲ دعوی تجدید نظر خوانده محکوم به رد بوده و می باشد».
هر چند که به متن دادنامه دادگاه بدوی دسترسی نداشتیم، ولی با دقت در لایحه اعتراض سازمان مسکن و شهرسازی به وضوح مشخص می باشد که شخصی خارج از مهلت مقرر قانونی به نظریه کمیسیون اعتراض کرده و دادگاه بدوی نیز اعتراض وی را پذیرفته است.
اینجاست که نقش قضات محترم در اجرای عدالت به وضوح به چشم میخورد. و می توانند با آراء خود از اجرای مصوبه ها و مقرراتی که خلاف روح قانون میباشد و عدالت نیز آن را موجه نمیداند جلوگیری کنند.

ز: بار اثباتی

مطابق اصول عملیه اعتراض مالک به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی کافی است. و وزارتخانه مذکور میبایست موات بودن را اثبات نماید. زیرا مالک به موجب تصرف یا سند مالکیت یا هر دلیل دیگری به عنوان مالک شناخته می شود و این وزارتخانه است که برخلاف اصل ادعایی می کند و ادعای موات بودن رمین را دارد. ولی رویه عملی دادگاهها بدین صورت می باشد که مالک باید اثبات نماید که ملک مذکور موات نمیباشد.
البته در زمینهایی که برای آنها اسناد مالکیت صادر گردیده است، وجود سند در دست مالک، نشانگر این موضوع میباشد که مالک، زمین را به قصد تملک احیاءکرده و بعد از آن توانسته است سند مالکیت دریافت کند. یا زمین از کسی که ملک را احیاءکرده است به وی انتقال یافته است. حال اگر احیاء سابق زمین را پذیرفته باشیم، طبق تعریفی که از زمین موات و بایر گردید، دیگر نمی توان زمین مذکور را موات دانست. حتی اگر به حالتی برگشته باشد که آبادانی در آن دیده نشود.
درضمن این استدلال که درگذشته بعضی از افراد، بدون احیاء زمین، برای زمین موات سند مالکیت دریافت نمودهاند نیز نمیتواند دلیل مناسبی برای تحمیل اثبات موات نبودن به عهده مالک باشد. زیرا اگر سندی درگذشته صادر گردیده، پس از طی مراحل قانونی بوده و اثبات خلاف قانون بودن آن نیز به عهده مدعی است.که در فرض موجود وزارت مسکن و شهرسازی می باشد.
البته طی تحقیقی که از وزارت مسکن وشهرسازی به عمل آمد ومستند به هیچ مدرکی نیست،وزارت مسکن وشهرسازی اعتقاد دارد که معترضین، مدعی اشتباه بودن تشخیص کمیسیون می باشند. بنابراین وی باید بار اثبات خلاف قانون بودن نظریه را به دوش بکشد.
برای اثبات موات نبودن زمین هر ادلهای پذیرفته میشود. ولی باید یادآوری نمائیم که طبق ماده یک آیین نامه قانون زمین شهری مواردی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیاء، تحجیر، ریختن مصالح درزمین، حفر چاه و نظایر آن احیاء و عمران محسوب نمیشود. درعمل نیز مالکین، به دلایلی از قبیل نقشه های هوایی، عکسهای هوایی و دلایلی از نظیر قرارداشتن در بافت زراعی دست آویز میشوند. وچون تشخیص این مسائل نیز از توان دادگاه خارج است عملاً موضوع به کارشناسی ارجاع می شود.
برای روشن تر شدن موضوع نمونه ای از رای دادگاه بدوی ذکر می گردد:
“در خصوص دعوی آقای علی.م به وکالت از آقای احمد.ک بطرفیت سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران دائر به ۱- صدور حکم به ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ۲- ابطال سند مالکیت تنظیمی به نام دولت ۳- خلع ید از ملک تصرفی خلاصه ادعای وکیل خواهان این است که خواهان به موجب سند مالکیت رسمی شماره ۳۲۳۱۱۱ مالکیت ششدانگ پلاک ثبتی شماره ۴۳ فرعی از ۱۱۸ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران را به مساحت پنج هزار متر مربع واقع در اراضی پوئینگ شمران دارا بوده است مطابق رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری پلاک مذکور موات اعلام گردیده و متعاقب آن سند مالکیت آن به نام دولت صادر گردیده در حالی که ملک موات نبوده و دارای سابقه احیاء و دیوار کشی با دو درب بزرگ اتومبیل رو و چاه آب که به منظور آبادانی بیشتر آن حفر گردیده بوده است و محصور بودن آن به دیوار در نقشه ۲۰۰۰/۱ هوائی انعکاس دارد و حفر چاه نیز بر اساس مجوز رسمی شماره ۱۳۰۱/۷۳ -۱/۱۵/۶۱ سازمان آب صورت گرفته است و خلاصه دفاعیات خوانده نیز چنین است که رأی صادره از سوی کمیسیون ماده ۱۲ قطعی و غیر قابل اعتراض در مرجع قضائی است و آن کمیسیون بر اساس مقررات و با بازدید از محل که هیچگونه آثاری از احیاء و عمران مشاهده نکردهاند و نیز با مراجعه به عکسهای هوائی سالهای ۱۳۳۵ و ۱۳۵۸ و نقشه هوائی ۱۳۴۳ و سایر سوابق رأی بر موات بودن پلاک متنازع فیه صادر نموده و به استناد ماده ۱۴۱ قانون مدنی مراد از احیای زمین آنست که اراضی موات را بوسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است از قبیل زراعت، درختکاری و ساختن بناء و غیر قابل استفاده نماید. پس موارد برشمرده شده از سوی خواهان مانند دیوارکشی و حفر چاه از مصادیق آن ماده نمیباشد و به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ و اصلاحیه بعدی آن کلیه اراضی موات شهری متعلق به دولت است و صرف نظر از مراتب پلاک مبحوث عنه به موجب قانون زمین شهری و آئین نامه اجرائی آن بر اساس قراردادی جهت تأمین مسکن کارکنان وزارت امور اقتصادی و دارائی در اختیار تعاونی مسکن آن وزارتخانه قرار گرفته که با توجه به مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تعیین تکلیف اراضی واگذاری از سوی دولت و نهادها مصوب ۱۳۷۱ نسبت به موضوع حاکم است تقاضای رد دعوی خواهان را نموده است مع الوصف دادگاه با توجه به رسیدگی قضائی معموله قرارهای تحقیق و معاینه محلی انجام شده بشرح پرونده و با توجه به تقاضای وکیل خواهان و ضرورت جلب نظر کارشناسی به لحاظ فنی و تخصصی بودن قضیه مورد را به هیات پنج نفری کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع و کارشناسان منتخب بشرح نظریه مثبوت شماره ۲۵۷-۴/۲/۸۲ چنین اظهار عقیده نموده اند«با عنایت به مراتب مشروحه در نظریه و مفاد سند مالکیت صادره که پلاک مورد ترافع را مفروز از ششدانگ باغ مترو به توقی و اراضی سمت شمال و جنوب آن بیان می کند و همچنین به لحاظ وقوع آن در بافت زراعی منطقه در گذشته و همچنین تفسیر عکسهای هوائی سنوات مختلف که ملک با آثار زراعی از قبیل کاشت و آیش و عبور نهر زراعتی از داخل پلاک نشان میدهد و همچنین وجود منابع آبی زراعی در منطقه وقوع، پلاک و وضعیت فیزیوگرافی خاک آن از نظر جنس، ساختمان، رنگ و مواد موجود در آن که نوعیت زراعی آن حکایت دارد لذا پلاک شماره ۴۳ فرعی از۱۱۸ اصلی قریه پوئینگ بخش ۱۱ تهران قبل از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ مسبوق به احیاء بوده و بایر تشخیص داده میشود” که نظریه مذکور مصون از ایراد و اعتراض سازمان خوانده مانده است لذا دادگاه با پذیرش و قبول نظریه هیات پنج نفری کارشناسان اولاً با اعلام بایر بودن پلاک ثبتی ۳ فرعی از ۱۱۸ اصلی در بخش ۱۱ تهران حکم بر ابطال رأی شماره ۲۶۱۹ ک – ۲۱/۹/۶۲ کمیسیون شماره چهارده قانون زمین شهری صادر واعلام میدارد…رأی صادره حضوری بوده و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر تهران می باشد. “^[۳۳]
همانطور که در رأی فوق مشاهده میگردد.علی رغم اینکه ملک مذکور توسط دولت تملک گردیده است ولی با این وجود دادگاهها با قاطعیت از مالکیت مشروع حمایت کرده و با این عمل نه تنها از مالکین حمایت می کنند بلکه استقلال قوه قضائیه از قوه مجریه را از قوانین استخراج کرده وبه مرحله اجرا میگذارند.

ح: رعایت تشریفات درکمیسیون

در جهت اجرای این قانون مسائل شکلی خاصی هم باید رعایت گردد که عدم رعایت این مسائل باعث ابطال مراحل بعدی و در نتیجه ابطال تملک میگردد که ذیلاً به آنها اشاره میگردد:
ارجاع توسط مرجع ذی صلاح: کمیسیون فقط نسبت به پلاکهایی اظهار نظر میکند که توسط مراجع رسمی و ذی صلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت ارجاع می شود. بنابراین کمیسیون مذکور به غیر ازمواردی که نیاز به زمینی داشته باشد و نیاز مزبور نیز توسط مرجع ذی صلاح تایید گردیده باشد، نمی تواند راساً نسبت به هیچ پلاکی اظهارنظر نماید.
داخل حوزه شهر بودن پلاکها:رسیدگی به پلاکهای خارج از حوزه خدماتی،قانونی واستحفاظی شهر در صلاحیت کمیسیون مذکور نبوده وکمیسیون فقط نسبت به پلاکهایی اظهارنظر میکندکه داخل درحوزههای مذکور باشند. این موضوع در ماده دو قانون زمین شهری ذکر گردیده و علاوه بر شهرها، شهرکها نیز ذکرگردیده است.
ممنوعیت طرح پلاک دولتی: پلاکهای دولتی قابلیت طرح در کمیسیون را ندارند زیرا منطقی نیست که دولت سندی را تملک کند و دوباره برعلیه خود اقدام نماید.
عدم صدور گواهی عمران: این مورد نیز به دلیلی که در بند قبلی گفته شد قابلیت طرح ندارد.
عدم صدور رأی قبلی توسط کمیسیون: هر پلاک فقط یکبار میتواند موضع تشخیص کمیسیون قرار گیرد و ابطال نظریه قبلی فقط با رأی دادگاه ممکن خواهد بود.
بازدید اعضاء از محل وتطبیق مدارک با محل: این مورد نیز از مواردی است که برای پیشگیری از صدور نظریههای خلاف قانون پیش بینی گردیده است. در صورت لزوم تحقیق از مطلعین ومعتمدین نیز پیش بینی گردیده است.
لزوم شرکت تمام اعضاءدر کمیسیون: شرکت تمام اعضاء در کمیسیون الزامی بوده و عدم حضور حتی یک عضو باعث ابطال نظریه کمیسیون میباشد.
لزوم اتخاذ رأی اکثریت: رأی با اکثریت آراء(دو نفر از سه نفر) اتخاذ میگردد.
عدم وجود قلمخوردگی و یا لاکگرفتگی در رأی: این مورد نیز از مواردی است که مانع سوء استفادههای احتمالی خواهد شد و میتوان گفت یکی از ویژگیهای تمامی آراء میباشد.
۱۰- ذکر مشخصات دقیق پلاک: این موضوع یکی از بحث برانگیزترین موضوعات می باشد. زیرا در بعضی از آراء کمیسیون، نام مالک درج نمیگردد و مورد اعتراض مالکین قرار میگیرد. البته این اعتراض میتواند موجه باشد. زیرا اکثر مالکان مشخصات ملک خود را نمیدانند واین جهل نیز در عرف پذیرفتنی است.